Renovatieplicht en EPC bij een huurappartement in Vlaanderen

Wie een appartement koopt om te verhuren, rekent meestal eerst de huurprijs uit. Het label op het energieprestatiecertificaat (EPC) verdient minstens evenveel aandacht. Het bepaalt of u na de aankoop moet renoveren, en vanaf 2030 ook of u het appartement nog mag verhuren. Hieronder leest u de Vlaamse regels en hoe een rentmeester u helpt.

Koopt u sinds 1 januari 2023 een appartement met EPC-label E of F, dan moet u het binnen 6 jaar na de akte renoveren tot minstens label D (voor akten tot eind 2027; voor latere akten staat nog een strengere eis in de regelgeving).
Die plicht geldt ook als u het appartement verhuurt. Wat u er later mee doet, verandert niets.
De renovatieplicht geldt per wooneenheid, niet voor de gemene delen. Toch kunnen werken aan het gebouw nodig zijn om uw label te halen.
Om te verhuren hebt u een geldig EPC nodig. Vermeld in uw advertentie het EPC-label en de energiescore.
Vanaf 1 januari 2030 moet een huurappartement minstens label D halen, en vanaf 2035 label C. In het regeerakkoord 2024-2029 is aangekondigd dat de renovatieplicht na aankoop beperkt blijft tot label D. Die aankondiging gaat niet over deze minimale energienorm voor huurwoningen.

De renovatieplicht na aankoop

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieplicht voor woningen en appartementen. Koopt u een appartement met label E of F, dan moet u het grondig energetisch renoveren tot minstens label D. Dat toont u aan met een nieuw EPC. Dat geldt voor akten die verleden worden tot en met 31 december 2027. Voor akten vanaf 1 januari 2028 staat in de regelgeving nog een strengere eis (label C). De afschaffing daarvan is aangekondigd, maar nog niet vastgelegd. Wordt uw akte in 2028 of later verleden, vraag dan aan uw notaris welk label op dat moment geldt.

De termijn is 6 jaar en start op de datum van de authentieke akte bij de notaris. Een voorbeeld: is de akte verleden op 1 februari 2024, dan moet u vóór 1 februari 2030 in orde zijn. Oorspronkelijk was de termijn 5 jaar. De verlenging naar 6 jaar werd op 12 december 2025 definitief goedgekeurd en geldt ook voor lopende overdrachten.

De plicht geldt ook bij onder meer een ruil, een schenking of het vestigen van een erfpacht. Een erfenis valt er niet onder. Erft u tijdens een lopende renovatieplicht, dan moet u binnen de resterende termijn voldoen.

Ook als u verhuurt

Bepalend is de feitelijke toestand op het moment van de akte. Heeft het appartement dan een woonbestemming, dan geldt de renovatieplicht, wat uw latere plannen ook zijn.

Verkoopt u het appartement binnen die 6 jaar, dan moet de nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn aan dezelfde eisen voldoen.

Haalt u het label niet op tijd, dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) een administratieve geldboete opleggen van 500 tot 5.000 euro voor een woning of appartement. De boete heft de plicht niet op: u krijgt een nieuwe termijn.

Uw appartement en de gemene delen

De renovatieplicht geldt voor uw eigen wooneenheid. Ze geldt niet voor het volledige appartementsgebouw, en niet voor collectieve onderdelen zoals een gemeenschappelijk dak of een installatie die ook andere appartementen verwarmt.

Toch hangt het label van uw appartement voor een deel af van het gebouw. Het EPC van een appartement neemt alleen de privatieve delen op. Het dak en de buitenmuren staan in het EPC van de gemeenschappelijke delen, en die informatie wordt automatisch gebruikt bij de opmaak van het EPC van uw appartement. De twee certificaten vullen elkaar aan.

Daarom kunnen voor uw renovatie ook werken nodig zijn aan delen die eigendom zijn van de vereniging van mede-eigenaars (VME), zoals de buitenschil of een collectieve verwarming. Werken aan de gemene delen beslist de algemene vergadering in principe met een meerderheid van 2/3 van de stemmen. Voor werken die de wet oplegt, bewarende werken en daden van voorlopig beheer volstaat een volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (art. 3.87 §8 en art. 3.88 §1, 1° b BW). Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee. Een mede-eigenaar die door een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering persoonlijk benadeeld wordt, kan de vrederechter vragen die beslissing te vernietigen of te wijzigen. Dat moet binnen 4 maanden na de algemene vergadering (art. 3.92 §3 BW).

Het EPC bij verhuur

Wie een appartement te huur stelt, moet een geldig EPC hebben. Is er een geldig EPC Bouw (bij recente nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie), dan gebruikt u dat. Anders laat u een EPC opmaken door een erkende energiedeskundige type A. Een EPC is maximaal 10 jaar geldig. In de praktijk betekent dat:

Vermeld in uw advertentie het EPC-label en de energiescore.
U toont het EPC aan kandidaat-huurders.
Een kopie van het EPC hoort bij de huurovereenkomst. Het origineel houdt u zelf bij.
De kosten van het EPC zijn voor de eigenaar. Ze vloeien voort uit het bezit van de woning en kunnen volgens het Vlaams Woninghuurdecreet niet aan de huurder doorgerekend worden.

Ontbreekt het EPC, dan krijgt u een brief van het VEKA en kunt u uw argumenten indienen. Daarna kan een boete van 500 tot 5.000 euro volgen. Die boete betalen ontslaat u niet van de plicht: u moet alsnog een EPC laten opmaken, en staat de woning nog altijd te huur, dan kan bij een volgende controle een tweede boete volgen.

Vanaf 2030: een minimaal label voor huurwoningen

Naast de renovatieplicht komt er een energienorm in de minimale woningkwaliteitsnormen. Vanaf 1 januari 2030 moet een huurappartement minstens label D halen, en vanaf 2035 label C (minimale energienorm, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 8 december 2023). In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 is aangekondigd dat het verdere verstrengingspad van de renovatieplicht na aankoop (gepland vanaf 2028) wordt afgeschaft. Die afschaffing is nog niet in de regelgeving vastgelegd, en ze gaat niet over deze minimale energienorm voor huurwoningen.

Haalt een huurwoning het minimale label niet, dan noteert de woningcontroleur bij een conformiteitsonderzoek een gebrek van categorie II op het technisch verslag. De woning kan dan ongeschikt verklaard worden, krijgt geen conformiteitsattest en mag dan niet meer verhuurd worden.

De energienorm staat los van de renovatieplicht. Ook een huurappartement dat niet onder de renovatieplicht valt, bijvoorbeeld omdat het vóór 2023 gekocht is, moet vanaf 2030 het minimale label halen.

Hoe helpt een rentmeester?

Een rentmeester beheert uw verhuurpand. Rond het EPC kan hij:

de datum van uw akte en de deadline van de renovatieplicht opvolgen;
nagaan of uw EPC geldig is bij een nieuwe huurovereenkomst en of de advertentie de juiste EPC-informatie bevat;
de werken plannen in overleg met uw huurder, want werken kunnen hinder geven;
het overleg met de syndicus opvolgen als er werken aan de gemene delen nodig zijn.

Tips voor investeerders

Vraag vóór het compromis het EPC op en bekijk het label.
Vraag bij een appartement ook naar het EPC van de gemeenschappelijke delen.
Noteer de datum van de akte en tel er 6 jaar bij.
Kijk verder dan label D: vanaf 2035 moet een huurappartement label C halen, volgens de minimale energienorm van 8 december 2023.
Plan werken bij voorkeur tussen twee huurperiodes.

Veelgestelde vragen

Geldt de renovatieplicht ook als ik één appartement in een groter gebouw koop? Ja, ook als de andere appartementen niet van eigenaar veranderen.

Hoe weet ik of er een renovatieplicht op een appartement rust? De verkoper moet dat vermelden in de advertentie, en ook in het compromis en de akte.

Moet ik het nieuwe EPC na de werken zelf indienen? Nee. Als de energiedeskundige het EPC indient, komt het automatisch in de databank van het VEKA terecht.

Tot slot

Wie de termijnen kent en de werken op tijd plant, vermijdt boetes en houdt zijn appartement verhuurbaar.

S-TATE is erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en volgt als rentmeester uw verhuurpand van dichtbij op. Lees meer over S-TATE als rentmeester.

Wilt u weten wat de renovatieplicht en het EPC betekenen voor uw appartement? Neem vrijblijvend contact op met Sarah Van Cappellen.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Voor uw specifieke situatie neemt u best contact op met een EPC-deskundige of uw rentmeester.

Bronnen: