Asbestattest gemene delen: deadline 31/12/2026 voor uw VME

Op 31 december 2026 moet elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een Vlaams appartementsgebouw van vóór 2001 een asbestattest voor de gemene delen hebben. Dat geldt ook als er niets verkocht wordt. Toch had volgens cijfers van OVAM op 15 oktober 2026 nog maar 39% van de gemene delen zo’n attest (20.937 attesten). Op 1 september 2026 was dat 34%. Vanaf 1 januari 2027 wordt het ook een voorwaarde bij de verkoop van elk appartement in zo’n gebouw. Hieronder leest u wat de regels precies zijn, wat de syndicus moet doen en hoe u als mede-eigenaar of VME nog tijdig in orde raakt.

Wat is het asbestattest voor de gemene delen?

Het asbestattest is een officieel document van OVAM. Het toont of er asbest in een gebouw zit, in welke staat het is en welke acties nodig zijn om het gebouw asbestveilig te maken. Het attest voor de gemene delen gaat over de delen die de mede-eigenaars samen bezitten of beheren, zoals de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes. Welke delen gemeenschappelijk zijn, staat in de basisakte, de statuten of het reglement van mede-eigendom. Een gecertificeerde asbestdeskundige maakt de inventaris op, en daarna levert OVAM het attest af.

Voor welke gebouwen geldt de verplichting? (goedgekeurd en van kracht)

De verplichting staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet en werd ingevoerd met het verzameldecreet van 2024. Ze geldt voor een VME als:

het gebouw onder mede-eigendom valt (meerdere eigenaars), en
het gebouwd is vóór 2001, volgens het bouwjaar in de kadastrale legger.

Een paar aandachtspunten:

Een latere renovatie verandert het bouwjaar in principe niet. Ook een gebouw dat na 2000 grondig gerenoveerd werd, valt dus meestal onder de verplichting.
Gemene delen hebben vaak een aparte kadastrale legger. Ontbreekt daar het bouwjaar, dan mag onder voorwaarden het bouwjaar van een privatief deel uit hetzelfde gebouw gebruikt worden.
Het aantal appartementen maakt niet uit: ook kleine gebouwen vallen eronder.

De twee belangrijke datums

Uiterlijk 31 december 2026 (goedgekeurd): de VME moet over het attest beschikken, los van een verkoop.
Vanaf 1 januari 2027 (goedgekeurd): wie een appartement verkoopt in een gebouw van vóór 2001 in mede-eigendom, moet bij het sluiten van de verkoopovereenkomst een geldig asbestattest voor de gemene delen hebben, naast het attest van het appartement zelf (artikel 33/14 Materialendecreet). De notaris vermeldt in de akte de datum, de samenvattende conclusie en de unieke code van het attest. Volgens het decreet kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen als de regels niet nageleefd zijn. OVAM waarschuwt dat een verkoop zonder attest geblokkeerd wordt.
Tot en met 31 december 2026: bestaat er al een attest voor de gemene delen, dan moet de verkoper de inhoud ervan nu al meedelen aan de kandidaat-koper.

Komt er uitstel? (alleen een mogelijkheid in het decreet, niet beslist)

Het Materialendecreet laat de Vlaamse Regering toe om maximaal twee jaar uitstel te geven voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden. Dat is een bevoegdheid, geen beslissing. Bij het schrijven van dit artikel (2 november 2026) vonden we geen besluit dat dit uitstel effectief toekent. OVAM blijft communiceren dat 31 december 2026 de deadline is. Reken er dus niet op.

Wat moet de syndicus doen?

De VME is verantwoordelijk, maar in de praktijk regelt de syndicus (professioneel of vrijwillig) het attest. Volgens OVAM moet de syndicus:

de VME tijdig informeren over de verplichting en de deadline;
het onderzoek voorbereiden: de bewijsstukken over de gemene delen verzamelen en zorgen voor toegang tot het gebouw, de gemeenschappelijke stookplaats en andere technische installaties;
als de algemene vergadering beslist om geen attest te laten opmaken, die beslissing in de notulen opnemen.

Informeert de syndicus de algemene vergadering niet, dan kan hij volgens OVAM contractueel aansprakelijk gesteld worden. Heeft hij de VME wel tijdig ingelicht en staat een weigering in de notulen, dan draagt de VME zelf de gevolgen. OVAM wijst er ook op dat het ontbreken van het attest een milieuovertreding is. In zijn brief aan de VME’s spreekt OVAM over mogelijke boetes.

Zo pakt u het aan: het stappenplan

Controleer het bouwjaar in het kadaster. Is het gebouw van 2001 of later, dan hoeft u niets te doen.
Zet het attest op de agenda van een (bijzondere) algemene vergadering. Houd rekening met de wettelijke oproepingstermijnen.
Vraag offertes aan bij één of meer gecertificeerde asbestdeskundigen (de lijst staat op de website van OVAM). Vraag na of staalname en labo-analyse in de prijs zitten.
Laat de algemene vergadering een deskundige en een offerte kiezen.
Plan het plaatsbezoek en zorg dat alle gemene delen toegankelijk zijn.
Na het onderzoek levert OVAM het attest af. Bezorg elke mede-eigenaar een kopie. Het attest wordt ook gekoppeld aan de woningpas van de eigenaars.

Wat kost het?

De asbestdeskundige bepaalt zelf zijn prijs. Die hangt onder meer af van de grootte en ouderdom van het gebouw, de verplaatsing en het aantal stalen. Daarnaast rekent OVAM een retributie van 59 euro per attest aan, die de deskundige doorrekent. Een standaardattest vraagt geen destructief onderzoek. Plant de VME renovatiewerken, dan kan ze vrijwillig een aanvullend destructief onderzoek laten doen. Dat kost meer, maar geeft een beter beeld van de kosten bij de renovatie. OVAM waarschuwt dat wachttijden en mogelijk ook tarieven oplopen naarmate de deadline nadert.

Hoe lang blijft het attest geldig?

Een asbestattest is standaard 10 jaar geldig. Zit er asbest met een hoog risico in het gebouw, dan is dat 5 jaar. Werden er geen asbesthoudende materialen gevonden, dan is een attest dat vanaf 8 april 2024 werd afgeleverd onbeperkt geldig. Dat geldt telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt.

Moet het asbest dan meteen weg?

Nee, het attest zelf verplicht niet tot verwijdering. Niet alle asbestmaterialen moeten verwijderd worden. Soms volstaat het om ze veilig te beheren. De VME moet wel, zoals iedereen die asbestmaterialen beheert, de nodige maatregelen nemen om gevaar voor de gezondheid en het milieu te voorkomen of te beperken. Heeft de VME zelf werknemers, of laat ze werken uitvoeren in de gemene delen (onderhoud, keuringen, poetsen), dan is volgens de Codex welzijn op het werk ook een asbestinventaris nodig. Het attest met aanvullend onderzoek is daarvoor een bruikbaar vertrekpunt.

Praktische tips

Mede-eigenaar? Vraag uw syndicus vandaag nog of er een attest is of besteld werd.
Plant u een verkoop in 2027? Controleer vóór u een compromis tekent of het attest voor de gemene delen er is. Zonder dat attest loopt u vanaf 1 januari 2027 het risico dat de verkoop vastloopt.
Syndicus? Agendeer het punt nu, laat de beslissing duidelijk notuleren en reserveer meteen een plaatsbezoek.
Een getekende opdracht of een gepland plaatsbezoek is niet hetzelfde als een attest. Pas met het afgeleverde attest bent u in orde.
Ook elk appartement apart moet uiterlijk op 31 december 2031 een eigen asbestattest hebben, als het gebouw van vóór 2001 is (artikel 33/9 Materialendecreet). Bij verkoop is dat attest al sinds 2022 verplicht.

Kort samengevat

Appartementsgebouw in mede-eigendom van vóór 2001: de VME heeft uiterlijk 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen nodig (goedgekeurd).
Vanaf 1 januari 2027 is dat attest nodig bij elke verkoop van een appartement in zo’n gebouw (goedgekeurd).
Uitstel voor gebouwen met minder dan 15 wooneenheden is enkel een mogelijkheid in het decreet. Er is geen beslissing gevonden.
De syndicus moet de VME tijdig inlichten en een eventuele weigering notuleren.
Wacht niet: de agenda’s van asbestdeskundigen raken vol.

Wilt u weten hoe S-TATE als syndicus dit voor uw VME opvolgt? Lees meer over S-TATE als syndicus of neem contact op.

Bronnen