Registratierechten 2% naar 3% in 2027: welke datum telt?

Stand van zaken: 2 november 2026

Bent u van plan om in Vlaanderen een woning te kopen om er zelf te wonen? Dan let u best op één datum. De Vlaamse Regering wil het verlaagde tarief van de registratierechten (het verkooprecht) op de enige eigen woning vanaf 1 januari 2027 optrekken van 2% naar 3%. Op een woning van 350.000 euro is dat 3.500 euro meer. Volgens de regering en de Vlaamse Belastingdienst telt de datum van de verkoopovereenkomst (het compromis), niet die van de notariële akte. Tekent u vóór 1 januari 2027 een compromis, dan kunt u dus in principe nog 2% krijgen, ook als de akte pas in 2027 volgt. Hieronder leest u wat al vastligt, wat nog niet, en waar u op moet letten.

Wat geldt vandaag? (van kracht)

Sinds 1 januari 2025 betaalt u 2% registratierechten op de aankoop van uw enige eigen woning, als u aan alle voorwaarden voldoet.
Voor ander vastgoed, zoals een tweede woning of een bouwgrond, geldt het algemene tarief van 12%.
Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 zijn de voorwaarden strenger. Alleen natuurlijke personen komen in aanmerking, alleen aankopen in volle eigendom tellen, en elke koper moet zich binnen drie jaar op het adres van de woning inschrijven en daar minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven.

Wat is er beslist, en wat nog niet? (goedgekeurd door de regering, nog niet gestemd)

30 september 2026: in de Septemberverklaring kondigde de Vlaamse Regering aan dat het tarief vanaf 1 januari 2027 naar 3% gaat.
28 oktober 2026: de Vlaamse Regering gaf haar definitieve goedkeuring aan het ontwerp van Programmadecreet bij de begrotingsopmaak 2027, na advies van onder meer de Raad van State. Diezelfde dag werd het ontwerp ingediend bij het Vlaams Parlement (stuk 1046 (2026-2027)) en verwezen naar de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën, Begroting, Justitie en Onroerend Erfgoed.
Nog niet gebeurd: het Vlaams Parlement heeft het decreet nog niet gestemd, en het is nog niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De verhoging is dus nog geen wet.

Wat staat er in het ontwerp?

Artikel 2 vervangt in de Vlaamse Codex Fiscaliteit het tarief van 2% door 3%.
Artikel 3 bepaalt dat het tarief van 2% blijft gelden als de rechtshandeling vóór 1 januari 2027 tot stand kwam. Volgens de memorie van toelichting is die rechtshandeling de verkoopovereenkomst.
Artikel 106 laat het decreet in werking treden op 1 januari 2027.

Volgens de memorie van toelichting brengt de verhoging naar schatting 230 miljoen euro op.

Welke datum telt?

Volgens de memorie van toelichting bij het ontwerp en het standpunt SP 26021 van de Vlaamse Belastingdienst (1 oktober 2026) telt de datum van de verkoopovereenkomst. Onderhandse verkoopovereenkomsten die vóór 1 januari 2027 gesloten zijn, kunnen dus nog in aanmerking komen voor 2%, ook als de notariële akte pas in 2027 volgt. Minister Ben Weyts bevestigde dat op 13 oktober 2026 in de commissie Financiën van het Vlaams Parlement. Let wel: de Vlaamse Belastingdienst neemt dit standpunt in onder voorbehoud dat het Vlaams Parlement geen andere regeling uitwerkt. Pas als het decreet gestemd en gepubliceerd is, ligt het definitief vast.

Een voorbeeld voor een woning van 350.000 euro, waarbij de koper aan alle voorwaarden voldoet:

Compromis op 15 november 2026, akte in februari 2027: in principe 2%, dus 7.000 euro.
Compromis op 15 januari 2027: 3% als het decreet zo gestemd wordt, dus 10.500 euro.

Dat is 3.500 euro verschil.

Opgelet met de gekruiste optie

Niet elke aankoop verloopt via een compromis. Soms tekenen koper en verkoper een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, ook gekruiste optie genoemd. Volgens de Vlaamse Belastingdienst is dat geen verkoopovereenkomst: de koop komt pas tot stand bij het verlijden van de notariële akte. Dan telt dus de datum van de akte. Volgt die akte in 2027, dan betaalt u volgens dat standpunt 3%.

De Raad van State plaatste in zijn advies van 19 oktober 2026 een kanttekening bij dit punt. Volgens de Raad komt de koop pas bij de akte tot stand als de gekruiste optie een clausule bevat die dat zo bepaalt. Zonder zo’n clausule, en als de optie vóór 1 januari 2027 gelicht wordt, is de koop volgens de Raad al vóór 2027 gesloten en zou 2% gelden. De Raad vindt dat het standpunt van de Belastingdienst op dit punt best herbekeken wordt. Op 2 november 2026 staat SP 26021 nog ongewijzigd online.

Waarover is er geen discussie? De gemachtigde van de minister verklaarde aan de Raad van State dat 2% blijft gelden als de optie vóór 1 januari 2027 gelicht wordt en er vóór die datum een verkoopovereenkomst gesloten of een akte verleden wordt. Werkt u met een gekruiste optie, bespreek dan tijdig met uw notaris hoe u de koop vóór 2027 rond krijgt.

Hoe bewijst u de datum van uw compromis?

Volgens SP 26021 werkt het zo:

De notaris neemt in de notariële akte een fiscale verklaring op dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 gesloten werd.
Bij gerede twijfel kan de Vlaamse Belastingdienst bewijsstukken opvragen. Het standpunt geeft als voorbeelden:
- het bewijs dat er vóór 1 januari 2027 een voorschot betaald werd;
- de formele leningsaanvraag van de koper, ondertekend door de koper-lener en de financiële instelling;
- de datum waarop de notaris gestart is met de voorbereidende opzoekingen voor de akte.
Voor notariële akten die na 30 april 2027 verleden worden, vraagt de Belastingdienst die bewijsstukken sowieso op.

Minister Weyts verduidelijkte op 13 oktober 2026 dat die voorbeelden niet limitatief zijn. Doorslaggevend is dat de stukken de datum van de verkoopovereenkomst kunnen staven.

En de vermindering voor een bescheiden woning? (van kracht)

Koopt u een bescheiden woning als enige eigen woning, dan krijgt u bovenop het verlaagde tarief een extra vermindering. Voor akten vanaf 1 januari 2025 bedraagt die 1.867 euro. Een woning is bescheiden als de aankoopprijs niet hoger ligt dan 220.000 euro, of 240.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel. Het ontwerp van programmadecreet wijzigt het bedrag van die vermindering niet. In het voorbeeld hierboven (350.000 euro) speelt deze vermindering niet mee, omdat de prijs boven de grens ligt.

Wat onthoudt u?

De verhoging naar 3% vanaf 1 januari 2027 is goedgekeurd door de Vlaamse Regering, maar nog niet gestemd door het Vlaams Parlement en nog niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Volgens de regering en de Vlaamse Belastingdienst telt de datum van de verkoopovereenkomst. Een compromis vóór 1 januari 2027 betekent in principe nog 2%, ook bij een akte in 2027.
Werkt u met een gekruiste optie? Dan telt volgens de Belastingdienst de datum van de akte. Bespreek met uw notaris hoe u de koop tijdig rond krijgt.
Bewaar alles waarmee u de datum van uw compromis kunt aantonen, zoals het getekende compromis, het bewijs van het betaalde voorschot en uw formele leningsaanvraag. Volgt de akte na 30 april 2027, dan vraagt de Belastingdienst die stukken sowieso op.
Controleer of u aan alle voorwaarden voor het verlaagde tarief voldoet. Sinds 2026 zijn die strenger, onder meer voor de inschrijving op het adres.
Twijfelt u? Vraag tijdig advies aan uw notaris.

Vragen over uw aankoop of het beheer van uw pand? Neem contact op met S-TATE.

Bronnen